내 집 구하기, LTV, DTI, DSR! 이 기준 모르면 대출받다 멘붕 온다고?

혹시 은행에 대출 상담하러 갔다가 LTV, DTI, DSR 같은

외계어(?)를 듣고 머리가 띵~ 해진 경험 있으신가요?

 

"대출받으러 왔는데요..." 한 마디 꺼내자마자

은행원님의 쏟아지는 전문 용어에 '아, 네... 네...'만 반복하다 나온 경험, 저만 있는 거 아니죠?

 

사실 이 용어들은 은행이 대출해 줄 때 "너, 이 돈 갚을 능력 돼?"를 따져보는 아주 중요한 기준들이에요.

오늘 제가 여러분의 '금융 문맹 탈출'을 돕기 위해

은행이 속으로만 간직하던 비밀스러운 대출 기준들을 싹 다 파헤쳐 드릴게요.

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# 1. LTV (담보인정비율): "네 집, 얼마짜리야?"

LTV는 한마디로 "네 집 담보로 잡고, 집값의 몇 %까지 대출해줄까?"를 결정하는 비율이에요.

간단하게 보면 쉬워 보이지만, 계산식은 생각보다 복잡하답니다.

 

LTV 계산식, 넌 누구냐!

 

여기서 중요한 건, 내 대출금액만 보는 게 아니라

'선순위채권'**과 '임차보증금'도 같이 본다는 점이에요.

특히, 임대차보호법 덕분에 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 '최우선변제 소액임차보증금'은

대출 한도를 계산할 때 무조건 빼고 시작해요.

 

임대차 계약이 없어도 방이 있다면 예상 소액보증금을 적용한대요.

그러니까 담보로 잡은 집이 만약 깡통전세라면... 대출받기 엄청 힘들겠죠? 😥

💡 잠깐! 우리 집 담보가치는 뭘로 따져요?

은행은 우리 집의 가치를 매길 때 '공신력 있는 평가기관' 자료를 쓴다고 해요. 주로 다음 네 가지를 본답니다.

• 국세청 기준시가: 세금 낼 때 쓰는 그 가격!
• 감정평가액: 전문 감정평가사가 매긴 가격!
• 한국부동산원 시세: 정부가 발표하는 공식 시세!
• KB부동산시세: 국민은행에서 제공하는 시세!

만약 우리 집이 '50세대 미만 아파트, 단독주택, 빌라, 다가구주택'처럼 시세를 알기 어려운 곳이라면, 은행 자체 평가기준을 적용할 수도 있대요. "우리 집은 시세가 없어요"라고 걱정 마시고, 은행과 상담해 보세요!

💸 중도금, 잔금대출은 좀 달라요!

아파트 분양받을 때 받는 중도금대출은 특별하게 '분양가액'을 담보가치로 본답니다.

 

하지만 아파트가 다 지어지고 받는 잔금대출은 위 4가지 시세 평가 방법과 분양가액 중에서 하나를 선택할 수 있어요.

이때, 투기지역이나 투기과열지구 잔금대출은 분양가액이 아닌 시세로 본다고 하니 주의!

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# 2. DTI (총부채상환비율): "네가 버는 돈으로 갚을 수 있겠니?"

DTI는 "너의 연봉에서 주택담보대출 원리금이랑 다른 대출 이자 내고도 생활이 가능하니?"

를 따져보는 기준이에요.

 

대출 상환 능력을 보기 위한 소득 기준인 셈이죠.

 

DTI 계산식, 파헤쳐 보자!

​여기서 핵심은 '연소득'이에요. 은행은 여러분의 소득을 꼼꼼히 확인하는데,

이 과정이 마치 면접 같답니다. 😅

💰 연소득, 어떻게 증명하죠?

제일 좋은 건 '증빙소득'이에요. 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 같은 확실한 자료요.

만약 이런 서류가 없다면, '인정소득'이나 '신고소득'으로도 증명할 수 있어요.

• 인정소득: 국민연금·건강보험료 납부 내역처럼 공공기관에서 확인되는 자료!
• 신고소득: 신용카드 사용액, 이자/배당금 내역처럼 내가 제출한 자료!

아, 참고로 인정소득이나 신고소득은 추정 소득의 90~95%만 인정하고, 한도도 5천만원으로 제한될 수 있대요.

소득 증명은 최대한 꼼꼼하게 준비해 가는 게 좋겠죠?

👨‍👩‍👧‍👦 배우자 소득 합산은 필수 코스!

배우자가 있다면 소득을 합쳐서 DTI를 계산할 수 있어요.

다만, 배우자 명의의 대출도 같이 계산해야 하니 주의하세요!

맞벌이 부부라면 대출 한도 늘리기에 유리하겠죠? 💪

🏃‍♂️ 다주택자는 좀 더 빡세!

만약 두 번째 주택담보대출을 받는다면, 대출 만기를 15년으로 제한해서 DTI를 계산해요.

"만기 15년? 30년 말고??" 네, 맞아요. 대출 기간이 짧아지니 매년 갚아야 할 돈이 늘어나서 DTI 비율이 확 올라가게 됩니다.

 

"이사 가려고 집 하나 더 사는 건데요?"

걱정 마세요. 일시적 2주택의 경우, 기존 주택을 2년 안에 처분한다는 조건이면 만기 제한을 적용하지 않을 수도 있어요.

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# 3. DSR (총부채원리금상환비율): "숨겨온 대출, 이젠 모두 공개!"

DSR은 DTI보다 훨씬 더 무서운(?) 친구예요.

DTI가 주택담보대출 위주로 본다면,

 

DSR은 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부, 학자금 대출, 심지어 카드론까지!

여러분이 가지고 있는 모든! 부채의 원리금 상환액을 싹 다 끌어모아 소득과 비교해요.

 

DSR 계산식, 완전체 버전!

 

카드론 받은 거 어떻게 알았지?" 네, 다 알아요.

은행은 한국신용정보원이라는 곳에 여러분의 대출 정보를 모두 공유하거든요. 이제 숨길 수 있는 건 아무것도 없답니다... 😮‍💨

🙅 DSR, 여기엔 안 들어가요!

그래도 다행인 건, 몇몇 착한 대출들은 DSR 계산에서 빼준다는 사실!

• 새희망홀씨, 햇살론 같은 서민금융상품
• 3백만원 이하 소액대출
• 전세자금대출 (전세보증금담보대출은 제외)
• 보험계약대출, 예·적금 담보대출
• 할부/리스 및 단기카드대출 (이자만 산정)

이 친구들은 DSR 계산에서 열외! "아, 다행이다..." 하고 안도의 한숨을 쉬어도 좋아요.

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# 4. 약속을 지키지 않으면... 기한의 이익이 상실된다고?!

대출받을 때 '특약'이라는 걸 맺는 경우가 있어요.

예를 들어, "기존 집 2년 안에 팔게요!" 또는 "이 집으로 1년 안에 전입할게요!" 같은 약속이죠.

 

만약 이 약속을 안 지키면 어떻게 될까요?

은행은 '기한의 이익을 상실'시킨대요.

쉽게 말해, "약속 안 지켰으니, 지금 당장 대출금 전부 갚으세요!" 하고

대출금 회수에 들어가겠다는 무시무시한 경고예요.

 

물론, 바로 갚으라고 하진 않고, 3개월 정도 유예기간을 주거나, 최후 통첩을 한대요.

그러니 특약은 꼭! 지켜야 한답니다.